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導讀：在不動產抵押貸款時，特別是在涉及到夫妻共有不動產或已離婚分割不動產的抵押貸款時，銀行對抵押人對抵押物是否享用合法、完整的處分權是否盡到審查義務，是銀行能否善意取得抵押權的關鍵。近期，本律師團隊承辦的一起案件中，代理第三人一方主張銀行不能善意取得案涉房產抵押權，成功獲得了一、二審法院的支持。下面結合該案，探討一下不動產抵押權的善意取得制度。

案情介紹 

1998年3月20日王某與謝某登記結婚。2000年3月9日雙方共同購買了案涉房產，案涉房產登記在謝某一人名下。2010年10月12日王某與謝某辦理了離婚手續，雙方約定案涉房產歸王某所有。案涉房產未進行變更登記。2017年10月27日謝某在王某不知情的情況下以案涉房產抵押的方式向銀行申請貸款280萬元，并向銀行提交了偽造的“離婚證”。因謝某逾期還款，銀行宣布貸款提前到期，并訴至法院，要求謝某償還全部借款本金及相應利息，并要求就依法處分案涉房產所得價款享有優先受償權。法院在審理過程中，依法通知王某作為第三人參加訴訟。本律師團隊律師作為王某的代理人參加了本案的審理。

法院認為 

一審法院認為：銀行在向謝某發放貸款時，雖審查了謝某提交的離婚證復印件，但該離婚證中并未記載婚姻關系存續期間的財產分割內容，原告作為專業的金融機構，在向借款人發放貸款時，應對案涉房產是否屬于借款人離婚后的個人財產予以審查。但未有證據顯示銀行在發放貸款時曾要求謝某出示相關離婚協議，對此，銀行存在過錯，不屬于善意第三人，謝某以案涉房產作為抵押向銀行申請貸款時，未取得王某的同意，侵害了王某的合法權益，該抵押應屬無效，銀行要求就依法處分案涉房產所得價款享有優先受償權，依據不足，理由不成立，依法應予駁回。二審法院認為：二審爭議焦點為銀行是否善意取得對案涉房產的抵押權。依據《中華人民共和國物權法》第一百零六條的規定，認定是否構成抵押權善意取得制度的核心要件之一是權利人是否善意信賴了不動產登記簿的權利記載。銀行作為專業的金融機構，對抵押物的審查包括對權利形式的合法性和處分權的完整性進行必要和適當的審查，審查抵押人對抵押物是否享有合法、完整的處分權，既是其防范風險的必備措施，也是其應盡的審查義務，是否盡到審查義務是認定其是否構成“善意"的重要因素。本案中，案涉抵押房產登記在謝某一人名下，謝某在形式上符合案涉房產所有權人的條件；但是在處分權的完整性方面，根據中國銀行保險監督管理委員會某監管局的調查核實，確認銀行在謝某提交的離婚證與其征信報告顯示的婚姻狀況為“已婚”明顯矛盾的情況下，未釆取進一步措施核實借款人婚姻情況，存在貸前調查不到位的問題。因此，銀行未對案涉抵押房產的處分權完整性盡到審慎的必要的審查義務，不構成“善意”。銀行的上訴請求, 本院不予支持。

 評析  

一、抵押權的善意取得制度《民法典》物權編第三百一十一條（原《物權法》第一百零六條）規定了動產和不動產的所有權善意取得制度，同時根據該條第三款規定，他物權同樣適用善意取得制度。新修訂的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第三十七條第一款規定：“當事人以所有權、使用權不明或者有爭議的財產抵押，經審查構成無權處分的，人民法院應當依照民法典第三百一十一條的規定處理”，因此，抵押權的取得也應適用善意取得制度。根據上述規定，不動產抵押權善意取得的法律要件應為：1、抵押人對該不動產無處分權；2、受讓人需為善意；3、受讓人有償受讓不動產；4、受讓人需依法完成不動產的受讓登記。

二、銀行對抵押物的審查義務1、根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》物權編的解釋(一)第十四條（原《物權法》司法解釋第十五條）：“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。”根據該規定，不動產抵押權善意取得中的善意要件認定標準為：不知抵押人系無權處分且無重大過失。認定方式上采取推定，真實權利人對抵押權人在抵押設立時的惡意（明知）或重大過失（應知而不知）負舉證責任。2、從目前我國銀行規定的個人住房抵押貸款辦法分析，各類銀行對借款人需提交的材料規定基本相同，一般涉及借款人的身份證明，借款人的職業和收入證明，借款用途證明，抵押人、財產共有人有效身份證明以及婚姻狀況證明，抵押物的權利證書等。通常認為，銀行對借款人提交的材料僅負有形式審查的義務，如若借款人按照要求提交了相關部門的證明文件，銀行經表面審查認定其為真實有效，即使事后證明該材料系借款人偽造，銀行亦無需負擔審核不嚴的法律責任。也就是說，銀行對抵押物的審查義務，應僅限于對相關材料形式上的審查義務，其無義務對相關材料的真實性進行實質審查。因此，銀行重大過失的認定應以未盡必要的形式審查義務為前提。

三、類案檢索情況案例一：最高人民法院 （2019）最高法民申5907號

裁判要旨：雖然《中華人民共和國物權法》第六條、第九條規定分別確立了物權公示、登記原則，但不動產登記不具有絕對的公信力，這一公信力受到《中華人民共和國物權法》第一百零六條善意取得制度的限制，銀行以涉案房產登記在個人名下為由來否定共同共有不能成立，其也不能直接根據不動產登記的公信力獲得保護，而只能適用善意取得制度。

案例二：上海金融法院 （2020）滬74民終344號

裁判要旨：依據《中華人民共和國物權法》第106條的規定，認定是否構成抵押權善意取得制度的核心要件之一是要考察權利人是否善意信賴了不動產登記簿的權利記載。銀行作為專業的金融機構，在開展不動產抵押貸款業務的過程中，審查抵押人對抵押物是否享有合法、完整的處分權，既是其防范風險的必備措施，也是其應盡的審查義務，其是否盡到審查義務是認定其是否構成“善意”的重要因素。具體而言，銀行應當對抵押物權屬包括權利形式的合法性和處分權的完整性進行必要和適當的審查，其中，前者包括抵押人是否持有產權證書、是否為證書記載的權利人、證書與登記簿記載是否一致，后者則包括有無共有權人、權利是否受到限制等。

案例三：深圳市中級人民法院 （2019）粵03民終14887號民事判決書

裁判要旨：銀行并非有權國家機關，無法對借款人提交的離婚證及離婚協議書原件的真實性進行實質審查，借款人在向銀行提交了申請貸款的必備資料后，銀行經個人征信系統查詢借款人婚姻狀況為離婚的情況下，應當認為銀行已履行了貸款發放過程中的合理必要審查義務，且抵押登記手續已辦理，銀行已按照合同約定發放了貸款，應當認為銀行履行了發放貸款的合理審查義務。此外，因偽造離婚證、離婚協議書，借款人涉嫌偽造、變造、買賣國家機關公文、證件、印章罪被追究刑事責任。