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中銀原創(chuàng) | 出租屋發(fā)生火宅后誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)責(zé)
時(shí)間：2023.02.27 作者：北京中銀（深圳）律師事務(wù)所 貢小娟
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出租屋火災(zāi)案例時(shí)有發(fā)生，電氣設(shè)備老化、電路短路、燃?xì)庑孤丁⑹褂貌划?dāng)?shù)仍驑O易引發(fā)火災(zāi)。由此導(dǎo)致的火災(zāi)事故損失由誰(shuí)負(fù)責(zé)往往成為引起糾紛的源頭。本文精選一則蛋殼公司代理租賃案例，分析出租屋發(fā)生火宅后責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。
案例來(lái)源：成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（2019）川0191民初16316號(hào)民事判決
案由：房屋租賃合同糾紛
訴訟主體：原告：蛋殼（成都）公寓管理有限公司
被告：張某
案情簡(jiǎn)介：2019年6月7日，蛋殼公司（受李某委托）作為甲方與張某作為乙方簽訂《房屋租賃合同》，主要約定：
1.乙方租賃房屋位于高新區(qū)，租賃期限自2019年6月7日至2020年6月6日，租金及其他費(fèi)用以附件一內(nèi)容為準(zhǔn)；
2.租賃期限內(nèi)，乙方按時(shí)支付維修金的，甲方承擔(dān)房屋及附屬物品、設(shè)備設(shè)施因老化產(chǎn)生的維護(hù)、維修事宜（不含自帶物品、設(shè)施設(shè)備）；乙方承擔(dān)房屋及附屬物品、設(shè)備設(shè)施因使用不當(dāng)或人為造成的維護(hù)、維修事宜，經(jīng)甲方維修的，乙方獨(dú)立承擔(dān)全部費(fèi)用，如維修項(xiàng)目不在前述范圍之內(nèi)，應(yīng)依據(jù)誰(shuí)導(dǎo)致誰(shuí)承擔(dān)的原則，由甲乙雙方另行協(xié)商解決；
3.甲方向乙方交付房屋及附屬物品、設(shè)備設(shè)施符合安全條件即視為甲方履行了安全保障義務(wù)；
4.代理租賃期限內(nèi)，乙方應(yīng)保障自身及同住人的人身及財(cái)產(chǎn)安全。如因乙方保管不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及附屬物品、設(shè)備設(shè)施發(fā)生損壞、故障、失火或失竊的（包括公共區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施）并導(dǎo)致任一方被有關(guān)行政機(jī)關(guān)處罰的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修、承擔(dān)維修費(fèi)用等；
5.乙方保管不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及附屬物品、設(shè)備設(shè)施發(fā)生損壞、故障、失火或失竊的（包括公共區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施）并導(dǎo)致甲方被有關(guān)行政處罰的，甲方有權(quán)單方解除合同，并立即收回房屋；
6.上述情形發(fā)生后，達(dá)到合同解除條件當(dāng)日甲方有權(quán)收回房屋，本合同及相關(guān)附屬合同即告解除。乙方違約，應(yīng)按月租金的100%向甲方支付違約金，且應(yīng)將房屋恢復(fù)原狀并賠償甲方因乙方的違約行為而遭受的相應(yīng)損失，導(dǎo)致甲方被有關(guān)行政機(jī)關(guān)處罰的，甲方有權(quán)向乙方繼續(xù)追償甲方所遭受的全部損失。
合同簽訂當(dāng)日，張某向蛋殼公司支付了押金1090元及一個(gè)月租金1090元，蛋殼公司向張某交付租賃房屋鑰匙。2019年6月10日晚上9點(diǎn)至10點(diǎn)期間，涉案房屋發(fā)生火災(zāi)，張某所租住房屋A間被燒毀。
相關(guān)信息：1.2019年3月9日，涉案房屋所有人李某將該房屋委托給蛋殼公司經(jīng)營(yíng)管理和出租。
2.張某與同學(xué)萬(wàn)某租住涉案房屋Ａ房間，火災(zāi)當(dāng)日即2019年6月10日下午涉案房屋停電，張某與萬(wàn)某于晚上7點(diǎn)左右離開(kāi)租住房外出就餐、看電影，晚上11點(diǎn)左右張某接到蛋殼公司工作人員電話返回住處，回到租住房時(shí)火已撲滅，房?jī)?nèi)物品被燒毀，張某于次日離開(kāi)成都返回海南。蛋殼公司員工趕到火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，消防隊(duì)已將火撲滅撤離現(xiàn)場(chǎng)。
3.涉案房屋一共有A、B、C三間，其中B間無(wú)人居住，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，僅有C間租客在房?jī)?nèi)，但張某租住的A間受損嚴(yán)重。
4.未有消防部門(mén)或者公安機(jī)關(guān)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、起火原因報(bào)告及報(bào)案記錄，蛋殼公司于2019年8月自行對(duì)火災(zāi)房屋進(jìn)行了維修并使用。
蛋殼訴請(qǐng)：
1.判令解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》；
2.張某支付違約金1090元；
3.張某支付裝修損失35287.2元；
4.張某支付裝修期間房屋空置費(fèi)用2970元；
5.張某支付樓上、樓下業(yè)主當(dāng)晚的酒店住宿費(fèi)618元；
6.張某支付樓下業(yè)主的損失賠償8000元；
7.張某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
被告辯稱：
1.《房屋租賃合同》已解除，但系協(xié)商解除，不應(yīng)承擔(dān)空置費(fèi)；
2.張某在合同履行過(guò)程中不存在違約，不應(yīng)承擔(dān)違約金；
3.房屋失火并非張某過(guò)錯(cuò)或者過(guò)失，且無(wú)證據(jù)證明失火原因系張某吹風(fēng)機(jī)引發(fā)，另消防機(jī)關(guān)未對(duì)事故進(jìn)行調(diào)查并作出失火起因認(rèn)定系因蛋殼公司所致，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任（包括樓上樓下業(yè)主住宿費(fèi)、損失、裝修費(fèi)用等）。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
1.《房屋租賃合同》是否解除及解除時(shí)間？
2.張某應(yīng)否承擔(dān)《房屋租賃合同》解除違約金？
3.張某應(yīng)否賠償涉案房屋發(fā)生火災(zāi)損失？
裁判結(jié)果：1.原告蛋殼公司與被告張某于2019年6月7日簽訂的《房屋租賃合同》于2019年6月11日解除；
2.駁回原告蛋殼公司的其他訴訟請(qǐng)求。
律師解析：一、關(guān)于《房屋租賃合同》是否解除及解除時(shí)間問(wèn)題
涉案《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力。《合同法》第九十三條第一款規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。蛋殼公司主張《房屋租賃合同》于2019年6月11日解除，對(duì)此，張某無(wú)異議，因此，原、被告雙方于2019年6月7日簽訂的《房屋租賃合同》已于2019年6月11日協(xié)商解除。
二、關(guān)于張某應(yīng)否承擔(dān)《房屋租賃合同》解除違約金問(wèn)題
因雙方系協(xié)商解除租賃合同，蛋殼公司要求張某承擔(dān)違約金缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，故對(duì)蛋殼公司的該訴請(qǐng)，本院未予支持。
三、關(guān)于張某應(yīng)否賠償涉案房屋發(fā)生火災(zāi)損失問(wèn)題
《房屋租賃合同》約定：甲方向乙方交付房屋及附屬物品、設(shè)備設(shè)施符合安全條件視為甲方履行了安全保障義務(wù)。乙方保管不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及附屬物品、設(shè)備設(shè)施發(fā)生損壞、故障、失火或失竊的（包括公共區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施）并導(dǎo)致任一方被有關(guān)行政機(jī)關(guān)處罰的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修、承擔(dān)維修費(fèi)用等。根據(jù)上述約定：被告張某是否應(yīng)對(duì)火災(zāi)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，在于張某是否對(duì)租賃房屋保管不當(dāng)或不合理使用。結(jié)合案件實(shí)際情況，分析如下：
1.發(fā)生火災(zāi)時(shí)，張某未在租住房?jī)?nèi)，排除其本身行為導(dǎo)致火災(zāi)；
2.本案火災(zāi)發(fā)生起因不清，既無(wú)消防部門(mén)的調(diào)查認(rèn)定，也無(wú)報(bào)案登記；
3.張某并非涉案房屋唯一租住人，發(fā)生火災(zāi)時(shí)C房間租客仍在房?jī)?nèi)，蛋殼公司工作人員亦是在火勢(shì)被控制、消防部門(mén)離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)后才趕到現(xiàn)場(chǎng)，蛋殼公司未通過(guò)相關(guān)部門(mén)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)情況下，自行對(duì)涉案房屋進(jìn)行維修，火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)被破壞；
4.蛋殼公司未舉證證明發(fā)生火災(zāi)的原因，即使張某所租住A房間受損嚴(yán)重也不能證明火災(zāi)系張某因保管不當(dāng)或不合理使用房屋所致；
5.蛋殼公司要求張某支付失火后涉案房屋裝修期間的空置費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，因雙方簽訂的《房屋代理租賃合同》已于2019年6月11日協(xié)商解除，從解除之日起張某未實(shí)際控制、占有、使用案涉房屋，故該項(xiàng)訴請(qǐng)無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)；
6.關(guān)于損失（包括裝修和其他損失）賠償責(zé)任問(wèn)題，作為出租人蛋殼公司有義務(wù)對(duì)出租的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行必要檢查，且對(duì)房屋發(fā)生火災(zāi)原因提供證據(jù)，火災(zāi)發(fā)生后，蛋殼公司自行進(jìn)行維修，現(xiàn)場(chǎng)被破壞，同時(shí)，蛋殼公司賠償鄰居因火災(zāi)造成的損失系蛋殼公司自愿行為，對(duì)張某不具有約束力，故對(duì)蛋殼公司主張裝修損失及其他損失的訴請(qǐng)，亦未獲法院支持。
